HOAI für Fortgeschrittene

Häufig gestellte Fragen zum Thema HOAI aus Sicht von Fortgeschrittenen

1. Welche neuen Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich aus der HOAI-Fassung 2021?

Mit der HOAI-Fassung von 2021 wurden im Hinblick auf das Urteil des Europäischen Gerichtshofs zur Mindestsatzproblematik die Mindestsätze abgeschafft. Die neue HOAI eröffnet vor allem indirekt neue Gestaltungsmöglichkeiten, indem sie die Rahmenbedingungen der Planung flexibilisiert. Durch den Wegfall verbindlicher Mindest- und Höchstsätze auf der einen sowie die nur noch orientierende Funktion der Honorartafeln auf der anderen Seite können Leistungen und Honorare frei vereinbart werden. Hierdurch lassen sich individuelle Leistungsbilder, alternative Planungsprozesse (zum Beispiel iterative oder partizipative Ansätze) und eine stärkere Gewichtung von Entwurfs- und Konzeptphasen entwickeln.

Der erhöhte Wettbewerb sorgt gleichzeitig dafür, dass sich Planungsbüros stärker über gestalterische Qualität und Spezialisierung profilieren. Die eigentlichen Leistungsphasen bleiben zwar weitgehend unverändert, können jedoch flexibler kombiniert und angepasst werden. Die HOAI 2021 erweitert insgesamt nicht die gestalterischen Inhalte der architektonischen oder ingenieurtechnischen Grundleistungen selbst, weil sie lediglich die rechtliche Natur der Vergütung ändert, schafft aber mehr Freiraum, wie Planung organisiert, honoriert und kreativ ausgestaltet wird.

Eine Anmerkung noch zum Begriff „Mindestsatz“: Dieser wurde durch „Basishonorarsatz“ ersetzt und gilt nun automatisch als vereinbart, wenn keine andere Vereinbarung in Textform getroffen wurde. Was das betrifft: Vereinbarungen müssen nicht mehr zwingend handschriftlich unterzeichnet sein, stattdessen reichen E-Mail oder Messenger-Nachrichten inzwischen aus.

2. Wie grenze ich Grundleistungen von Besonderen Leistungen ab, um bei steigenden Anforderungen Honorarverluste zu vermeiden?

Besondere Leistungen sind frei verhandelbar und oft der Hebel, um den tatsächlichen Mehraufwand abzubilden. Zu beachten ist insbesondere, dass es sich bei vertraglichen Sätzen wie „Leistungen gemäß HOAI“ um eine Pauschalfalle handelt, weshalb es zur Vermeidung von Honorarverlusten auf die detaillierte Leistungsbeschreibung ankommt.

Besondere Leistungen müssen in Textform vereinbart werden, gefragt ist also eine möglichst präzise Auflistung im Vertrag, aus der hervorgeht, welche Grundleistungen geschuldet sind und – als Negativabgrenzung – welche Leistungen nicht Teil des Grundhonorars sind. Wer hier beispielsweise eine strukturierte Leistungs-Matrix anlegt und gemeinsam mit dem Bauherrn durchgeht, schafft Transparenz und verhindert folgenschwere Missverständnisse.

3. Was sind konkrete Beispiele für Besondere Leistungen?

Besondere Leistungen können äußerst verschieden ausfallen. Sie reichen im Prinzip von der Bestandsaufnahme, die bei Umbau und Sanierung nicht automatisch zu den Grundleistungen zählt, oder dem Erstellen von Varianten über die Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder Fördermittelberatung (die oft sehr zeitaufwendig ist und Haftungsrisiken birgt) bis hin zu Dingen wie 3D-Visualisierungen für Marketingzwecke.

4. Welche Argumentationsstrategien bieten sich an, um Honorare oberhalb der Basissätze durchzusetzen?

Seit der HOAI 2021 ist infolge des EuGH-Urteils der „Basishonorarsatz“ nur noch eine Orientierung, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In der Praxis bedeutet das: Der Verhandlungsspielraum hat sich massiv vergrößert. Fortgeschrittene sollten weg von der reinen Tabelle hin zur wertbasierten Argumentation kommen. So lassen sich komplexe Projektparameter – zum Beispiel hohes Haftungsrisiko, extreme Termindichte im Sinne einer Beschleunigungsvergütung oder Zertifizierungen zur Nachhaltigkeit – nutzen, um Honorarsätze deutlich über dem Basissatz zu rechtfertigen.

Wichtig ist die rechtssichere Textform der Vereinbarung vor Auftragserteilung, da bei Fehlen einer wirksamen Vereinbarung lediglich der Basissatz als vermutet gilt.

Zum Thema Referenzwerte ist nebenbei zu sagen, dass die alten „Mittelsätze“ oder „Obersätze“ der HOAI weiterhin als marktübliche Orientierung für hohe Qualität und Spezialisierung dienen.

5. Unter welchen Voraussetzungen begründet eine bloße Fristüberschreitung einen Anspruch auf Mehrvergütung?

Die bloße Verlängerung der Bauzeit führt nicht automatisch zu einem Honorarplus. Weil die HOAI ein ergebnisorientiertes Preisrecht darstellt, deckt das Honorar für die Grundleistungen den geschuldeten Werkerfolg ab, unabhängig davon, wie lange dieser Prozess dauert.

Ein Anspruch auf Mehraufwendungen entsteht meist erst über zwei Wege: Entweder durch eine explizite Honorarvereinbarung für diesen Fall oder über die Auslegung des Vertrags als Dienstleistung bei zeitgebundenen Leistungen. Die vertragliche Vereinbarung stellt den sichersten Weg dar; es empfiehlt sich eine explizite Honorarregelung für Bauzeitverlängerungen.

Eine Art „Notausgang“ ist die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Ein Anspruch entsteht hier nur, wenn das Festhalten am ursprünglichen Honorar unzumutbar ist. Die Hürden sind jedoch extrem hoch und setzen meist massive Verzögerungen von 20 bis 50 Prozent der ursprünglichen Bauzeit voraus.

Um die von der Rechtsprechung geforderten Nachweise für eine ergänzende Vertragsauslegung (nach § 313 BGB) zu erbringen, ist die Kausalität zwischen Bauverzögerung und einem konkreten Mehraufwand auf jeden Fall lückenlos zu dokumentieren. Planende müssen nachweisen, dass die Ursache für die Verzögerung nicht im eigenen Verantwortungsbereich lag und dass dadurch zusätzliche Kosten entstanden sind.

Häufig führt eine Bauzeitverlängerung dazu, dass Planende ihre Leistungen (zum Beispiel Prüfungen) doppelt oder anders erbringen müssen. In diesem Fall handelt es sich um eine Leistungsänderung, die nach den allgemeinen Regeln des BGB-Bauvertragsrechts zu vergüten ist.

6. Wie sieht die aktuelle Rechtsprechung zur Bindungswirkung einer Schlussrechnung aus? Lassen sich Honorare für vergessene Leistungen im Nachhinein geltend machen?

Manche Planer fürchten, dass nach Einreichen der Schlussrechnung Korrekturen nicht mehr möglich sind. Die aktuelle Rechtsprechung ist hier jedoch differenzierter. Eine Schlussrechnung drückt keinen Verzicht auf weitergehende Forderungen aus. Eine Bindungswirkung tritt nur ein, wenn der Auftraggeber auf die Endgültigkeit vertrauen durfte und bereits Dispositionen getroffen hat.

Eine Nachforderung ist rechtlich möglich, solange die Ansprüche nicht verjährt oder verwirkt sind. Honoraransprüche verjähren in der Regel nach 3 Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger davon Kenntnis erlangt hat. Eine Nachforderung „nach Jahren“ ist also durch die Regelverjährung begrenzt. Eine korrigierte Schlussrechnung muss erneut prüffähig sein, um die Fälligkeit der Nachforderung auszulösen.

Zu unterscheiden ist zwischen vergessenen Grundleistungen und nicht abgerechneten Besonderen Leistungen. Ein oft gegangener Weg ist der strategische Vorbehalt in der Rechnungsstellung. Außerdem lassen sich durch die Prüfung von Soll-Ist-Abgleichen der anrechenbaren Kosten theoretisch auch noch nach Jahren berechtigte Honoraransprüche erfolgreich durchsetzen.

7. Nach welcher Methode sollte man vorgehen, wenn während der Planung im Vertrag Leistungslücken entdeckt werden, die ursprünglich als inklusive Leistungen galten?

Oft stellt sich erst im Projektverlauf heraus, dass vertraglich vereinbarte Pauschalen essenzielle Teilschritte nicht abdecken. Hier hilft die methodische Lückenfüllung. Es muss geprüft werden, ob die fehlende Leistung für den Werkerfolg zwingend notwendig ist oder ob sie eine funktionale Erweiterung darstellt.

Wenn die Leistung zwingend für ein genehmigungsfähiges oder mangelfreies Gebäude ist, gehört sie oft zum Grundhonorar, auch wenn sie nicht explizit im Vertrag steht (da der Architekt einen funktionalen Erfolg schuldet). Leistungen, die den Standard, den Komfort oder die Kapazität erhöhen, sind hingegen eindeutig vergütungspflichtige Leistungsänderungen.

Entscheidend ist, wie man die „ergänzende Vertragsauslegung“ begründet – Stichwort hypothetischer Parteienwille: Was hätten redliche Parteien vereinbart, wenn ihnen die Lücke bekannt gewesen wäre?

Unerlässlich in dem Zusammenhang ist eine rechtssichere Kommunikation gegenüber dem Auftraggeber, um die Lücken nicht als Versäumnis beziehungsweise Planungsfehler, sondern als notwendige Leistungserweiterung kostenpflichtig zu schließen.

Noch zwei wichtige Ergänzungen zu dem Thema: Das Anordnungsrecht (§ 650b BGB) sieht erstens vor, dass der Bauherr, wenn er eine Leistung fordert, welche im Vertrag nicht aufgeführt ist, diese anordnen kann. Das löst automatisch die gesetzliche Vergütungsfolge aus (§ 650c BGB – tatsächliche Kosten plus Zuschläge).

Zweitens wird in der heutigen Rechtsprechung oft nicht mehr nur nach Lücken gesucht, sondern geprüft, ob sich das Leistungsziel verschoben hat, was einen Nachtragstatbestand darstellt.

8. Wie lässt sich ein HOAI-Honorar nachträglich erhöhen?

Eine nachträgliche Erhöhung des HOAI-Honorars ist mit der HOAI 2021 grundsätzlich schwieriger geworden. Vor 2021 ließen sich Honorare fast immer nachträglich auf den Mindestsatz anheben. Seit 2021 ist hingegen eine Unterschreitung des Basissatzes legal möglich.

Dennoch ist die nachträgliche Erhöhung unter bestimmten Voraussetzungen auch weiterhin möglich. Entscheidend ist, was ursprünglich vertraglich vereinbart wurde und ob sich die Leistung oder die Grundlagen des Vertrags nachträglich verändert haben.

Zunächst einmal gilt: Wurde ein Honorar wirksam und eindeutig vereinbart (beispielshalber als Pauschal- oder Stundenhonorar), ist dieses grundsätzlich bindend. Eine spätere Anpassung ist für den Fall nur möglich, wenn entweder zusätzliche Leistungen beauftragt wurden, sich der Leistungsumfang wesentlich ändert (zum Beispiel bei einer Umplanung von drei auf vier Geschosse) oder eine Anpassung vertraglich vorgesehen ist. In solchen Fällen lässt sich das Honorar entsprechend neu verhandeln.

Zu einer Art „Notfall-Hebel“ wird das fehlende Vorliegen einer wirksamen Honorarvereinbarung in Textform. Hier gilt dann automatisch der Basissatz. Liegt das bisher gezahlte Honorar darunter, kann es nachträglich auf den Basissatz angehoben werden.

Einen weiteren Hebel stellt die Fortschreibung der anrechenbaren Kosten dar. Da das Honorar an die Baukosten gekoppelt ist, führen präzisere Kostenermittlungen im Projektverlauf häufig zu einer legitimen Erhöhung des Gesamthonorars.

Zusammenfassend lässt sich ein HOAI-Honorar nachträglich also vor allem dann erhöhen, wenn sich der Leistungsumfang verändert oder keine klare Honorarvereinbarung vorliegt.

9. Wie lässt sich eine HOAI-Nachforderung durchsetzen?

HOAI-Nachforderungen lassen sich insbesondere dann durchsetzen, wenn keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen wurde. In diesem Fall greift die sogenannte Basishonorarsatz-Regelung als eine Auffanglösung, was dazu führen kann, dass ein höheres Honorar verlangt werden darf, als ursprünglich angenommen.

Weitere typische Ansatzpunkte für eine nachträgliche Honorarerhöhung sind:

• Zusatz- und Besondere Leistungen, welche nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten waren,
• Änderungen der anrechenbaren Kosten,
• Änderungen der Honorarzone,
• Planungsänderungen durch den Auftraggeber, aus der ein Mehraufwand resultiert sowie
• ergebnisrelevante Verzögerungen oder Störungen im Projektablauf, die nicht vom Planer zu vertreten sind.

Wichtig ist eine lückenlose Dokumentation aller zusätzlichen oder geänderten Leistungen – und eine möglichst frühzeitige Anzeige gegenüber dem Auftraggeber. Wer HOAI-Nachforderungen durchsetzen will, sollte sich auf vertragliche Grundlagen, tatsächlich erbrachte Mehrleistungen und besagte saubere Dokumentation stützen.

10. Wie nutzt man bei Umbau und Modernisierung den Umbauzuschlag und die mitzuverarbeitende Bausubstanz aus, um den tatsächlichen Mehraufwand abzubilden?

Die Abrechnung im Bestand ist eine Art HOAI-Königsdisziplin. Der Umbauzuschlag – er beträgt bis zu 33 Prozent oder mehr bei Vereinbarung – sowie die mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) sind oft unterbewertet.

Ein fortgeschrittenes Verständnis erfordert, die mitzuverarbeitende Bausubstanz nicht nur pauschal zu schätzen, sondern technisch-funktional herzuleiten: Welche Teile des Bestandes beeinflussen die Planung direkt? Ziel muss es sein, den tatsächlichen planerischen Mehraufwand durch eine Kombination aus Honorarsatz, Zuschlag und korrekter Anrechnung der Substanz wirtschaftlich abzubilden.

Da die Ermittlung der mvB oft mühsam und streitanfällig ist, empfiehlt es sich, im Vertrag einen festen Prozentsatz der Bestandskosten als mitzuverarbeitende Bausubstanz zu definieren oder den Umbauzuschlag direkt so hoch anzusetzen, dass die mvB damit „abgegolten“ ist (Pauschalierung). Das schafft Planungssicherheit – für beide Seiten.

11. Welche Risiken für die Honorarfortschreibung ergeben sich aus einer stufenweisen Beauftragung, bei der zwischen einzelnen Leistungsstufen mehrere Jahre liegen?

Die Beauftragung in Stufen birgt die Gefahr, dass sich die Kostenbasis oder das Preisrecht zwischenzeitlich ändern. Daher stellt sich die Frage: Welcher Kostenstand gilt für die spätere Stufe? Wenn zwischen den Stufen Jahre vergehen, kann eine Anpassung des Honorars wegen gestiegener Kosten oder veränderter Marktbedingungen begründet sein.

Ohne klare vertragliche Regelung bleibt oft die Kostenberechnung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vorplanung/Entwurfsplanung fixiert. Bei massiven Preissteigerungen im Baugewerbe arbeitet der Planer dann bei den späteren Stufen auf einer viel zu niedrigen Honorarbasis.

Indem man Klauseln für die stufenweise Beauftragung kennt, lässt sich sicherstellen, dass nicht etwa zum Preis von vor fünf Jahren gearbeitet werden muss, sondern dass das Honorar an die aktuelle Entwicklung bei den Baukosten gekoppelt bleibt.

Darüber hinaus sei auf die Vergütung für das „Wiederhineindenken“ hingewiesen: Liegen zwischen zwei Stufen mehr als zwei Jahre (Unterbrechung), steht dem Planer nach § 15 HOAI eine gesonderte Vergütung zu, falls er sich neu in das Projekt einarbeiten muss oder wenn sich die Planungsgrundlagen geändert haben.

Übrigens besteht bei stufenweiser Beauftragung für den Planer das Risiko, dass der Bauherr die weiteren Stufen gar nicht abruft. Dies ist zwar kein direktes Honorar-Fortschreibungsrisiko, aber ein wirtschaftliches Risiko, welches durch Bereitstellungshonorare oder Abstandszahlungen im Vertrag abgefedert werden sollte.

12. Wie berechne ich das Honorar bei einer Kündigung „aus wichtigem Grund“ im Vergleich zur freien Kündigung nach § 648 BGB?

Die zentrale Frage bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ist die nach dem Umfang des Honoraranspruchs für bereits erbrachte sowie für noch nicht erbrachte Leistungen.

Bei einer freien Kündigung durch den Bauherrn kann der Planer grundsätzlich die vereinbarte Vergütung für das gesamte Projekt verlangen. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er infolge der Kündigung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt.

Das Gesetz sieht hier eine Erleichterung vor: Dem Planer stehen gesetzlich vermutet 5 Prozent der auf den nicht erbrachten Teil entfallenden Vergütung zu, ohne dass er hierfür ersparte Aufwendungen nachweisen muss. Möchte der Planer mehr als diese 5 Prozent geltend machen, muss er in einer prüffähigen Honorarschlussrechnung die erbrachten Leistungen sauber abgrenzen und für die nicht erbrachten Leistungen den tatsächlichen entgangenen Gewinn unter detaillierter Darlegung der konkret ersparten Aufwendungen nachweisen.

Bei Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) entscheidet das Verschulden über die Höhe des Honorars:

Bei einer Kündigung durch den Bauherrn aus wichtigem Grund (etwa bei schwerer Pflichtverletzung des Planers) erhält der Planer nur die Vergütung für die bis dahin erbrachten Leistungen, regelmäßig nur soweit diese mangelfrei und für den Bauherrn verwertbar sind. Ein Anspruch auf Vergütung für nicht erbrachte Leistungen besteht nicht. Zudem können Schadensersatzansprüche des Bauherrn entstehen.

Bei einer Kündigung durch den Planer aus wichtigem Grund (beispielsweise bei Zahlungsverzug oder fehlender Mitwirkung des Bauherrn) hat der Planer gemäß § 648a Abs. 5 BGB Anspruch auf die Vergütung für die erbrachten Leistungen sowie auf die Vergütung für die noch nicht erbrachten Leistungen (abzüglich ersparter Aufwendungen). Er wird finanziell also ähnlich gestellt wie bei einer freien Kündigung.

Noch eine kurze Empfehlung für die Praxis: Unabhängig von der Art der Kündigung ist es besonders ratsam, den aktuellen Leistungsstand zum Kündigungszeitpunkt gemeinsam zu dokumentieren (Status-quo-Protokoll), damit erbrachte von noch nicht erbrachten Leistungen eindeutig abgegrenzt werden.

Im Hinblick auf die HOAI 2021 ist darüber hinaus zu sagen, dass die HOAI nur (noch) als Berechnungsgrundlage dient, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Wurde keine wirksame Honorarvereinbarung getroffen, gelten im Zweifel die Basishonorarsätze der HOAI als vereinbart (§ 7 Abs. 1 HOAI).