Nachträge, Abrechnung und Mängelhaftung nach VOB/B

Häufige Fragen rund um Nachträge, Abrechnung und Mängelhaftung nach VOB/B

1. Wofür steht und was genau regelt die VOB/B?

Die VOB/B ist Teil der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. In Deutschland stellt sie das Standard-Regelwerk für Bauprojekte dar. Im Unterschied zur VOB/A, die sich dem Vergabeverfahren widmet, und der VOB/C, welche für bundesweite Standards für Qualität und Abrechnung von Gewerken sorgt, beschäftigt sich die VOB/B mit den Vertragsbedingungen.

Da es sich bei der VOB/B um ein vorformuliertes Regelwerk und kein Gesetz handelt, muss diese ausdrücklich zwischen den Vertragsparteien vereinbart, also zum Vertragsbestandteil gemacht werden, um zu gelten.

Die VOB/B wird rechtlich in mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vergleichbarer Weise eingeordnet und unterliegt daher grundsätzlich der AGB-Kontrolle nach dem BGB. Bei Verträgen mit Verbrauchern gilt eine besonders strenge Inhaltskontrolle. Einzelne Regelungen der VOB/B können hier unwirksam sein, weswegen ihre unveränderte Verwendung im Verbraucherbauvertrag als risikobehaftet angesehen wird.

2. Wann bzw. wodurch kommt es zu Nachträgen?

Nachträge entstehen, wenn sich die vereinbarte Leistung oder die Bedingungen der Ausführung gegenüber dem ursprünglichen Vertrag ändern, sei es durch Anordnung, Notwendigkeit oder allgemein geänderte Umstände. Die VOB/B kennt hierfür zahlreiche typische Auslöser. Das Prinzip ist immer dasselbe: Neue Leistung gleich neue Preisgrundlage bedeutet Nachtrag. Doch Vorsicht: Streng genommen ist ein Nachtrag nicht die Leistungsänderung selbst, sondern das Angebot des Auftragnehmers auf Anpassung der Vergütung. Es folgen einige Beispiele:

• Geänderte Leistungen durch Anordnungen des Auftraggebers während der Planung oder Bauausführung, wenn beispielsweise statt geplanter Fliesen kurzfristig Natursteinplatten verlegt werden sollen.
• Zusätzliche, im Vertrag nicht vorgesehene und im Leistungsverzeichnis nicht enthaltene Leistungen wie zum Beispiel der Einbau zusätzlicher Stahlträger, welche statisch notwendig werden, nachdem eine Wand geöffnet wurde.
• Erheblich vom Leistungsverzeichnis (klassisch: über/unter 10 Prozent) abweichende Mengenänderungen bei ansonsten gleichbleibender Ausführung beispielshalber für den Fall, dass man sich schlicht verrechnet hat.
• Sonstige Fehler oder Lücken in der Planung respektive im Leistungsverzeichnis.
• Anordnungen aufgrund von Bedenkenhinweisen zum Beispiel bezüglich eines vorgesehenen, jedoch statisch problematischen Bodenaufbaus, der eine aufwendigere Lösung erforderlich macht.
• Geänderte Ausführungsbedingungen wie Bauablaufstörungen oder erschwerte Bedingungen als äußere Umstände, welche die Kalkulationsgrundlage verändern. Nicht selten führt das jedoch im Unterschied zum Nachtrag zu Schadenersatz- oder Entschädigungsansprüchen.

3. Müssen Nachträge vor der Ausführung angekündigt werden?

Ja, dazu ist der Auftragnehmer verpflichtet. Er muss, wenn er eine Mehrvergütung fordert, dem Auftragnehmer Bedenken respektive Mehrkosten stets frühzeitig anmelden, bevor er mit der Leistung beginnt. Der Auftraggeber soll die Möglichkeit haben, auf die Situation zu reagieren, indem er zum Beispiel die Planung ändert oder Alternativen wählt. Bleibt das Anzeigen durch den Auftragnehmer aus, kann das den Vergütungsanspruch gefährden.

4. Was geschieht, wenn ein Auftragnehmer eine Behinderung nicht rechtzeitig anzeigt?

Nach § 6 VOB/B muss eine Behinderung unverzüglich nach Bekanntwerden angezeigt werden. Unterbleibt dies, verlieren Auftragnehmer häufig Ansprüche auf Mehrkosten oder Bauzeitverlängerung. Unter Umständen wird man sogar schadenersatzpflichtig gegenüber dem Auftraggeber, falls diesem durch die mangelnde Information ein Schaden entsteht.

Eine Ausnahme bildet die Offenkundigkeit. Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 VOB/B muss eine Behinderung nur angezeigt werden, wenn dem Auftraggeber die hindernden Umstände nicht offenkundig bekannt sind, wenn also beispielsweise die gesamte Baustelle unter Wasser steht. Rein rechtlich ist das schriftliche Anzeigen in einem solchen Fall nicht zwingend nötig, wird aber zur Beweissicherung immer empfohlen.

5. Was ist zu tun, wenn Mengen um mehr als 10 Prozent vom Leistungsverzeichnis abweichen?

Ab einer Mengenüberschreitung von 10 Prozent kann gemäß VOB/B für die darüberhinausgehende Menge eine Anpassung des Einheitspreises verlangt werden (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B). Sind also beispielsweise in einem Leistungsverzeichnis 1.000 Quadratmeter Putz vorgesehen, obwohl tatsächlich 1.300 Quadratmeter benötigt werden, sinken aufgrund der größeren (Einkaufs-)Menge respektive Auslastung die Stückkosten. Der Auftraggeber kann dann einen niedrigeren Einheitspreis fordern. Umgekehrt kann aber der Auftragnehmer bei Mindermengen auch einen höheren Preis verlangen.

Das Wort „verlangen“ ist in dem Zusammenhang tatsächlich besonders wichtig. Die Anpassung des Preises geschieht nicht automatisch, sondern nur dann, wenn sie von einer der Vertragsparteien ausdrücklich gefordert wird.

6. Wann gilt eine Leistung als abgenommen – auch ohne ausdrückliche Erklärung?

Neben der förmlichen Abnahme kennt die VOB/B auch die fiktive Abnahme (§ 12 Abs. 5 VOB/B). Diese tritt beispielsweise ein, wenn der Auftraggeber die Leistung bereits nutzt oder eine gesetzte Frist verstreicht.

Betrachten wir hierzu einen konkreten Fall: Ein Gebäude wird bezogen und genutzt, ohne dass zuvor eine formelle Abnahme erfolgte. Nach einer gewissen Zeit (in der Regel nach Ablauf von 6 Werktagen, sofern nichts anderes vereinbart worden ist) gilt die Leistung dennoch als abgenommen – mit allen entsprechenden Folgen wie etwa dem Beginn der Gewährleistungsfrist oder dem Gefahrübergang, ab dem der Auftragnehmer nicht mehr für zufällige Schäden wie Vandalismus haftet.

Doch es gibt Ausnahmen für den Fall, dass die fiktive Abnahme ausgeschlossen wurde, indem eine förmliche Abnahme (inklusive Protokoll) im Vertrag vereinbart wurde oder eine der Parteien diese rechtzeitig verlangt hat.

7. Wann wird eine Schlusszahlung fällig?

Nach § 16 VOB/B ist die Schlusszahlung fällig, wenn die Leistung abgenommen wurde und eine prüfbare Schlussrechnung vorliegt. Der Auftraggeber hat dann eine Prüfungsfrist. Regelmäßig beträgt diese 30 Tage. Somit wird die Rechnung spätestens 30 Tage nach Zugang fällig. Allerdings kann die Prüfungsfrist in Ausnahmefällen auch auf 60 Tage verlängert werden (§ 16 Abs. 3 VOB/B).

Stellt sich, um es an einem Beispiel konkret zu machen, für den Auftraggeber heraus, dass der Auftragnehmer eine Schlussrechnung ohne detaillierte Mengenaufstellung eingereicht hat, darf die Zahlung verweigert werden, bis eine prüfbare Rechnung vorliegt. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Frist zu laufen. Der Auftraggeber muss seine Einwendungen gegen die Prüfbarkeit innerhalb von 30 Tagen (bei Abschlagsrechnungen schneller) vorbringen.

8. Dürfen Auftraggeber die Zahlung bei fehlendem Aufmaß verweigern?

Ja, wie schon aus der vorigen Antwort hervorgeht, ist eine prüfbare Rechnung Voraussetzung für die Fälligkeit (§ 14 VOB/B). Ohne Aufmaß oder nachvollziehbare Mengenangaben in der Rechnung kann ein Auftraggeber die Zahlung zurückhalten, wobei die VOB/B eigentlich vorsieht, dass Auftraggeber und Auftragnehmer das Aufmaß gemeinsam vornehmen. Erscheint der Auftraggeber trotz Einladung nicht, darf der Auftragnehmer das Aufmaß allein erstellen; es gilt dann als verbindlich.

9. Kann ein Bauvertrag nach VOB/B einfach gekündigt werden – und welche Folgen hat das?

Ja, insbesondere durch den Auftraggeber ist die Kündigung jederzeit möglich (§ 8 VOB/B). Man unterscheidet hier zwischen der freien Kündigung und der Kündigung aus wichtigem Grund. Bei einer freien Kündigung schuldet der Auftraggeber dem Auftragnehmer die Vergütung zuzüglich des entgangenen Gewinns. Bei Kündigung aus wichtigem Grund sind nur die bis dahin erbrachten Leistungen zu vergüten.

Es gibt aber Besonderheiten. Bei einer Kündigung wegen Verzugs oder Mängeln (aus wichtigem Grund) verlangt die VOB/B zwingend, dass die Kündigung für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs ausdrücklich angedroht wird. Ohne diese Androhung wird eine Kündigung aus wichtigem Grund oft automatisch wie eine freie Kündigung behandelt.

Wichtig zu beachten: Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen (§ 8 Abs. 5 VOB/B). Eine E-Mail reicht hierfür im strengen Sinne oft nicht aus (Stichwort: eigenhändige Unterschrift).

10. Wie lange dauert die Verjährungsfrist für Mängel nach VOB/B?

Die VOB/B sieht für verschiedene Leistungen unterschiedliche Fristen vor. Hier einige beispielhafte Fristen:

• Für Bauwerke gilt eine Verjährungsfrist von vier Jahren.
• Zwei Jahre sind für Arbeiten an einem Grundstück wie etwa Erdbau ohne Bezug zu einem Gebäude vorgesehen.
• Ein Jahr ist bei Ausbesserungsarbeiten an Bauwerken vorgesehen – oder wenn eine Leistung nicht der Instandhaltung Herstellung dient.

Wegen der im Vergleich zur VOB/B längeren Frist von fünf Jahren, die nach BGB vorgesehen ist, gibt es nebenbei gelegentlich juristische Auseinandersetzungen über die Geltung der VOB/B.

11. Muss der Auftragnehmer für Verschleißteile haften?

Für Mängel, die auf eine normale Abnutzung zurückzuführen sind, besteht seitens des Auftragnehmers keine Haftung (§ 13 Abs. 3 VOB/B). Es ist in diesem Zusammenhang wichtig zu betonen, dass es oftmals als Voraussetzung für den Haftungsausschluss gilt, dass der Auftragnehmer den Auftraggeber auf die Notwendigkeit von Wartungsmaßnahmen hingewiesen hat.

Bei einem Defekt innerhalb der Verjährungsfrist muss oft geklärt werden, ob es sich um die Folge eines echten Mangels (zum Beispiel minderwertiges Material) oder um das Resultat übermäßiger Nutzung (Verschleiß) handelt. Nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftraggeber. Er muss beweisen, dass beispielshalber eine Türdichtung von Anfang an fehlerhaft war.